Sembla que aquest tipus de contracte torna a tenir molta presència en el sector immobiliari.
Tant en l’àmbit d’un habitatge per residir-hi, com en operacions de lloguer de locals o naus comercials, o fins i tot finques rústiques.
Se’n deriva una fiscalitat interessant en funció de qui és l’arrendador i qui és l’arrendatari, amb un joc d’exempcions i de saber on col·locar cada cosa.
D’entrada tributen al tipus reduït d’IVA els arrendaments amb opció de compra d’edificis o part dels mateixos, destinats exclusivament a habitatges, incloses les places de garatge, amb un màxim de dos unitats i els annexes en ells situats que arrendin conjuntament. Això és així quan parlem d’obra nova, o sigui que l’arrendador és el promotor i l’arrendatari és un particular.
Quan l’arrendatari és una persona jurídica s’ha de tributar al tipus general, ja que s’entén que el destí és una activitat econòmica i no un habitatge.
Si l’arrendador és un particular i es lloga un habitatge per viure està exempt d’IVA.
Avancem una mica més: A part del lloguer pot haver una prima d’opció, que seria el dret que té qui paga la prima d’exercir aquesta opció i quedar-se l’immoble. La quantificació d’aquesta prima serà la quantitat que designin les parts, però en tot cas com a mínim el 5 % del valor de l’immoble.
Aquesta prima té un tractament fiscal autònom de l’arrendament i de la compra, i fins i tot es pot inscriure al Registre de la Propietat i és oposable a tercers.
o Si es tracta d’obra nova, i per tant el promotor immobiliari és empresari, la facturarà com una prestació de serveis, i portarà un IVA del 21 %.
o Si es tracta d’un habitatge de segona mà, i per tant l’arrendador és un particular, aquesta prima anirà per ITP i tributarà al 10 %.
Per acabar, direm que per l’arrendador venedor, la fiscalitat és molt senzilla si es tracta d’un empresari normalment societat, ja que és indiferent fiscalment la font dels ingressos.
En canvi si es tracta d’un particular, i aquí es tributa per IRPF, els ingressos del lloguer amb opció de compra es consideren rendiment de capital immobiliari.
Si no s’exercita l’opció cap problema, i si s’exercita ens trobarem davant un guany patrimonial per diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió. I de l’import de la venda s’haurà de restar la prima de l’opció i els lloguers previs que computen en el preu.