Este tipo de contrato parece que vuelve a tener mucha presencia en el sector inmobiliario.
Tanto en el ámbito de una vivienda para residir, como en operaciones de alquiler de locales o naves comerciales, o incluso fincas rústicas.
Se deriva una fiscalidad interesante en función de quién es el arrendador y quién es el arrendatario, con un juego de exenciones y saber dónde colocar cada cosa.
De entrada tributan al tipo reducido de IVA los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos, destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades y los anejos en ellos situados que arrenden conjuntamente. Esto es así cuando hablamos de obra nueva, así que el arrendador es el promotor y el arrendatario es un particular.
Cuando el arrendatario es una persona jurídica debe tributarse al tipo general, ya que se entiende que el destino es una actividad económica y no una vivienda.
Si el arrendador es un particular y se alquila una vivienda para vivir está exenta de IVA.
Avanzamos un poco más: Aparte del alquiler puede haber una prima de opción, que sería el derecho que tiene quien paga la prima de ejercitar esta opción y quedarse el inmueble. La cuantificación de esta prima será la cantidad que designen las partes, pero en todo caso al menos el 5 % del valor del inmueble.
Esta prima tiene un tratamiento fiscal autónomo del arrendamiento y de la compra, e incluso puede inscribirse en el Registro de la Propiedad y es oponible a terceros.
o Si se trata de obra nueva, y por tanto el promotor inmobiliario es empresario, la facturará como una prestación de servicios, y llevará un IVA del 21%.
o Si se trata de una vivienda de segunda mano, y por tanto el arrendador es un particular, esta prima irá por ITP y tributará al 10%.
Por último, diremos que para el arrendador vendedor, la fiscalidad es muy sencilla si se trata de un empresario normalmente sociedad, ya que es indiferente fiscalmente la fuente de los ingresos.
En cambio, si se trata de un particular, y aquí se tributa por IRPF, los ingresos del alquiler con opción de compra se consideran rendimiento de capital inmobiliario.
Si no se ejercita la opción ningún problema, y ​​si se ejercita nos encontraremos ante una ganancia patrimonial por diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Y del importe de la venta deberá restarse la prima de la opción y los alquileres previos que computan en el precio.